Wat?
Op vrijdag 18 oktober 2024 volgde ik een Webinar georganiseerd door VIVO en bovendien erkend als permanente vorming door het BIV met als titel: ‘De syndicus en de gerechtsprocedures van en tegen de VME’. De webinar werd gegeven door Willem Meeuwissen, oprichter van advocatenkantoor Meeuwissen.
Waarom?
Aangezien ik stage loop in de syndicusafdeling van een vastgoedkantoor, kom je dagelijks in aanraking met verenigingen van mede-eigenaars. Gerechtsprocedures van en tegen de VME komen vaker voor dan men zou verwachten, dus is het zeer belangrijk om als syndicus hiervan op de hoogte te zijn.
Waarover?
De webinar duurde drie uur en behandelde volgende onderwerpen
- Rechtsvorderingen van en tegen de VME
- Rechtsvorderingen toegekend aan mede-eigenaars
- Rechtsvorderingen toegekend aan bewoners of derden
Het eerste luik behandelde de rechtsvorderingen van en tegen de VME. Hier werd zowel de VME als eiser als verweerder bekeken. De syndicus heeft in deze gevallen een vertegenwoordigingsbevoegdheid voor de VME. De syndicus is een orgaan en moet dus, anders dan een mandataris, hiervoor geen volmacht voorleggen. Sinds 07/06/2024 wordt de dagvaarding voor de VME betekend aan de syndicus, hiervoor was dit op de zetel van de VME maar dit was echter niet ideaal.
Het tweede onderdeel omvatte de rechtsvorderingen toegekend aan mede-eigenaars. Er werden verschillende vorderingen overlopen:
- Rechtsvorderig met betrekking tot de private kavel
Hier is er een samenlopende bevoegdheid met de VME, de private eigenaar mag namelijk ook een procedure opstarten omtrent de gemene delen. De mede-eigenaar moet de syndicus inlichten over de procedure die hij opstart.
- Rechtsvordering met betrekking tot de beslissing van een algemene vergadering
Er kan de vernietiging of wijziging van een beslissing gevraagd worden wanneer deze onrechtmatig, onregelmatig of bedrieglijk werd genomen. Hierbij moet de desbetreffende mede-eigenaar persoonlijk nadeel lijden.
Een zeer opmerkelijk punt hierbij is dat de spreker benadrukt dat de syndicus geen vier maanden moet wachten met de uitvoering van de werken. De syndicus moet namelijk beslissen van de vergadering uitvoeren. Als je als mede-eigenaar ingaat tegen de beslissing moet je niet enkel de vernietiging van de beslissing vragen maar ook een schorsing van de werken, zodat de werken worden stilgelegd.
Bovendien gebeurt het ook vaak dat de syndicus persoonlijk gedagvaard wordt in plaats van de VME. In dat geval zal er een verzoekschrift komen tot vrijwillige tussenkomst van de VME en zal normaliter de advocaat ook afstand doen van zijn vordering tegen de syndicus persoonlijk.
- Rechtsvordering tot bevel bijeenroeping AV
Dit is een procedure voor een mede-eigenaar met minder dan 1/5 van de aandelen. De mede-eigenaar kan deze procedure inroepen wanneer de syndicus weigert een AV samen te roepen.
- De uitvoering van dringende en noodzakelijke of nuttige werken
Werken aan de gemeenschappelijke delen die door de syndicus niet worden uitgevoerd of waar door de AV afwijzend beslist werd.
Het derde deel besprak de vorderingen toegekend aan de bewoners of derden. De bewoner kan binnen de twee maanden na de kennisgeving van de beslissingen van de algemene vergadering een procedure opstarten. Bij derden is er de contractuele of gemeenrechtelijke aansprakelijkheid.
Reflectie?
Dit was een zeer interessante webinar om te volgen in het kader van mijn stage. Er zijn namelijk gebouwen in beheer bij het kantoor waar ik stage loop waar momenteel een gerechtelijke procedure loopt. Het is als syndicus uitermate belangrijk om de mogelijkheden tot procedure van eigenaars te kennen en deze lezing gaf hier een zeer uitgebreide kijk op.
Reactie plaatsen
Reacties